УЧЕТ ЭНЕРГОРЕСУРСОВ - ЭТО ЗАКОН!

Автор: Сусана КИРАКОСЯН

МОРЖ: Многоквартирные дома. Организационно-консультативная помощь управляющим компаниям. Работа с участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. Жилищно-коммунальное хозяйство.

Заметка номер 003. Партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг» Сусана Киракосян рассказывает о том, как регулируется законодательством

УСТАНОВКА ПРИБОРОВ УЧЕТА ЭНЕРГОРЕСУРСОВ

Прочтите и сохраните!

***Выполненная по заказу портала Новодар работа не претендует, конечно, на академическое исследование. Но, уверены, она сполна удовлетворит читательский интерес. Нам, журналистам, приходится частенько общаться с председателями домкомов, ТСЖ, сотрудниками управляющих компаний, просто интересующимися жильцами и т.п.. Тема учета энергоресурсов сейчас, что называется, на слуху. Это и не удивительно в связи с изменившейся правовой базой. Мы очень благодарны Сусане Киракосян за обширную юридическую помощь. В этом тексте мы лишь произвели небольшие сокращения и ввели аббревиатуры для удобства чтения. Особенно важно, что Сусана Арсеновна поведала не только о требованиях сегодняшнего дня, но и «в динамике». Ведь некоторые положения законодательных актов начинают действовать в будущем – ближайшем и чуть отдаленном.
***Подчеркнем, что некоторые из новых требований касаются отнюдь не только организаций, предприятий в сфере ЖКХ, но и каждого собственника жилья в многоквартирных домах!

Принятые сокращения:

УО – управляющие организации.
ТСЖ – товарищество собственников жилья.
МКД – многоквартирный дом.
РСО – ресурсоснабжающие организации.
ЭР – энергетические ресурсы, энергоресурсы.
ПУИЭ, ПУЭ – приборы учета (используемых) энергоресурсов.
ПУ – приборы учета.
ОПУ – общедомовые приборы учета.
ИПУ – индивидуальные приборы учета.
ЭМ – энергосберегающие мероприятия.
КУ – коммунальные услуги.
КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.
ИП – индивидуальные предприниматели.

1. Общие положения

***На лиц, ответственных за содержание многоквартирных домов (УО, ТСЖ), в силу федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении» ложится ряд обязанностей по организации работ по оснащению МКД приборами и системами учета энергоресурсов. В частности, УО, ТСЖ обязаны информировать собственников помещений в МКД о поступивших от ресурсоснабжающих организаций предложениях об оснащении МКД, помещений в них приборами учета используемых энергоресурсов, а также о сроках оснащения ПУЭ.
***Кроме того, в п.4 ст.9.16 КоАП РФ указано, что в случае несоблюдение лицами, ответственными за содержание МКД, требований оснащенности МКД ПУИЭ наступает административная ответственность. Штраф для должностных лиц – от 5 000 до 10 000 тысяч рублей; на юридических лиц – от 20 000 до 30 000 рублей.
***Закон «Об энергосбережении» направлен на максимально эффективное использование ЭР, включая введение обязательного учета за всем объемом потребляемых энергоресурсов. ЭР подлежат обязательному учету с применением приборов учета на объектах, подключенных к сетям централизованного электро-, тепло-, водо-, газоснабжения, иным системам централизованного снабжения ресурсами.
***Законом введены понятия «энергосберегающие мероприятия». Подчеркну, что установка приборов учета не является энергосберегающим мероприятием. ЭМ необходимы для учета потребляемых ресурсов, создания открытости сведений для собственников, УО и РСО об объемах и стоимости фактического потребления ресурсов.
***Тем не менее, установку ОПУ называют способом энергосбережения. Так, в Приказе Минрегиона РФ от 02.09.2010 № 394 (вступил в силу с 01.11.2010 года) установка ОПУ отопления, горячей и холодной воды, электроэнергии названа мероприятием, проведение которого в большой степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергоресурсов.
***Приказом № 394 был утвержден Перечень рекомендуемых мероприятий по энергосбережению для МКД. Перечень делит мероприятия на основные и дополнительные.
***В ближайшее время со стороны РСО в адрес собственников, УО, ТСЖ должны последовать предложения по проведению указанных ЭМ, в частности, оснащению МКД ПУЭ. Это требование предъявляет 261-ФЗ «Об энергосбережении», а в случае неисполнения следует ответственность!

2. Основные требования по учету энергоресурсов

***Действия по установке, замене, эксплуатации ПУИЭ вправе осуществлять лица, отвечающие требованиям Закона (п.8 ст.13 261-ФЗ). В соответствии с действующим законодательством:

***- Ремонт ПУ вправе осуществлять только организации, имеющие на это соответствующую лицензию, выданную Росстандартом РФ (№ 128-ФЗ, Постановление Правительства РФ № 493);
***- Работы по установке, замене, техобслуживанию, не связанному с ремонтом ПУ, вправе осуществлять любые организации, лицензия или допуск на право их проведения (аккредитация) не требуется.

***В ч.12 ст.9.16 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за необоснованный отказ или уклонение организации, обязанной осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации ПУИЭ, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют, от заключения соответствующего договора и (или) от его исполнения, а равно нарушение установленного порядка его заключения либо несоблюдение такой организацией установленных для нее в качестве обязательных требований об установке, эксплуатации, о замене ПУИЭ.

***Требования об оснащении МКД приборами учета не распространяются:

- на ветхие, аварийные объекты;
- объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1.01.2013 года;
- маломощные объекты (мощность потребления электрической энергии которых составляет менее чем 5 киловатт (в отношении организации учета используемой электрической энергии);
- на объекты, максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем 2/10 гигакалории в час (в отношении организации учета используемой тепловой энергии);
- на объекты, на которые невозможно установить ПУ по техническим причинам.

***Субъект РФ, а также муниципальное образование могут предоставлять за счет средств бюджета поддержку отдельным категориям потребителей путем выделения им средств на установку ПУЭ.

***Приборы учета должны быть введены в эксплуатацию:
***- не позднее одного месяца, следующего за датой их установки.

***Расчеты по таким приборам учета должны осуществляться:
***- не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем введения ПУ в эксплуатацию, за исключением случаев, когда ПУ установлены и введены в эксплуатацию на основании договора купли-продажи, поставки энергоресурсов, включающие в себя условия энергосервисного договора.
***До установки ПУ расчеты за энергоресурсы должны осуществляться с применением расчетных способов, установленных Законом, которые должны стимулировать покупателей к определению объема энергоресурсов по ПУ (п.2 ст.13 ФЗ).

***Для установки ОПУ и ИПУ заключается договор, регулирующий условия установки ПУ. Договор, заключаемый с гражданином–собственником помещения в МКД или УО, ТСЖ должен содержать условие об оплате цены, определенной таким договором, равными долями в течение пяти лет с даты его заключения. Потребитель может выразить намерение оплатить цену, определенную таким договором, единовременно или с меньшим периодом рассрочки.

3. Основные мероприятия по оснащению ПУИЭ в виде таблицы. Зачастую таблица удобней в пользовании.

*МКД, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года, после осуществления строительства, капитального ремонта, должны быть оснащены ОПУ, а также дополнительно ИПУ тепловой энергии при наличии технической возможности их установки.

ТСЖ МОЖЕТ БЫТЬ УСПЕШНЫМ!

Автор: Сусана КИРАКОСЯН

МОРЖ: Многоквартирные дома. Организационно-консультативная помощь управляющим компаниям. Работа с участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. Жилищно-коммунальное хозяйство.

Заметка номер 001. Партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг» Сусана Киракосян рассказывает о том,

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ УСПЕШНОСТЬ СОЗДАНИЯ ТСЖ

***- В последнее время в городских СМИ появляется очень много, как никогда раньше, заметок о ТСЖ – товариществах собственников жилья. Мол, их надо создавать, потому что они очень выгодны для нас, жильцов. Но, в конце концов, я поняла, что главная причина такой информационной «атаки» - необходимость создать в Новороссийские определенное количество ТСЖ, чтобы получить крупную сумму денег по федеральной программе. Хотя, вроде бы, ТСЖ – это действительно самая прогрессивная форма управления многоквартирным домом. Хотелось, бы чтобы ваш информационный портал организовал одну или несколько публикаций по данной теме. Только, пожалуйста, сделайте их в другом ключе, без агитации и пропаганды.

Ирина МОЛОДЦОВА, домохозяйка

***Выполняя просьбу Ирины Анатольевны, мы обратились в юридическую фирму «Эсток-Консалтинг, которая включает специализированное подразделение - Практику по сопровождению проектов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И вот какой материал получили от партнера компании Сусаны Киракосян, за что ей выражаем благодарность.

***Товарищество собственников жилья - один из важнейших институтов гражданского общества, потенциально очень эффективная форма управления общей собственностью многоквартирного дома (МКД). Создание ТСЖ - естественный и логичный шаг в реформировании, модернизации жилищно-коммунального хозяйства. Целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в МКД, обеспечение эффективной эксплуатации этого комплекса, создание комфортных условий проживания, а также распоряжение в установленных законодательством пределах общим имуществом в МКД. Будучи некоммерческим юридическим лицом, ТСЖ выступает в отношениях с поставщиками и подрядчиками жилищных и коммунальных услуг от имени всех собственников помещений и осуществляет свои полномочия через избранное правление. ТСЖ могут создаваться на базе как одного, так и нескольких многоквартирных домов.
***Однако ни для кого не секрет, что внедрение ТСЖ в России сталкивается со значительными проблемами. Основная причина - многочисленные юридические и административные недоработки: усложненный порядок создания ТСЖ, «огрехи» во взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, трудности соблюдения всех организационных процедур, начиная от проведения собрания собственников вплоть до оформления результатов этих собраний. Кроме того, успех создания ТСЖ напрямую зависит от гражданской активности и компетентности жильцов. В том числе, их способности принимать деятельное участие в решении вопросов о судьбе общего имущества МКД, прислушиваться к мнению друг друга, добиваться подотчетной работы правления ТСЖ. И даже от такой «тонкой материи», как доверие жильцов друг к другу.
***Как показывает практика, процесс создания ТСЖ в Новороссийске протекает достаточно медленно и болезненно. Причин много. Назову главные. Инертность и неспособность жильцов к самоорганизации. Отсутствие необходимых знаний и опыта для создания ТСЖ, навыков эффективного управления общим имуществом МКД. Нехватка профессиональных управленцев и, как следствие, обоснованное опасение мошенничества со стороны председателя и бухгалтера ТСЖ. Несовершенство законодательства. В результате многие жильцы уверены, что граждане-непрофессионалы, объединившись в ТСЖ, не смогут противостоять локальным профессиональным монополистам - ресурсоснабжающим организациям.
Из сказанного следует, что готовность населения Новороссийска к эффективному использованию института ТСЖ должна строиться не только и не столько на призывах в прессе, сколько на внедрении муниципальных программ обучения профессиональных управленцев (председателей ТСЖ и иных специалистов в сфере ЖКХ), их аттестации.
***Не следует забывать и о том, что при необходимости ТСЖ может передавать свои функции управления МКД специализированной управляющей организации. Так, по данным Минрегионразвития России, 43% площади МКД, находящихся под управлением ТСЖ, ЖК или ЖСК, передано управляющим организациям.

***Остается сказать, что наша компания «Эсток-Консалтинг» открыта для работы с собственниками жилых и нежилых помещений, ТСЖ и управляющими компаниями по всем насущным вопросам. Включая такие:
***- разработка пакета документов для ТСЖ и управляющих организаций, в том числе способствующих созданию сбалансированной системы договорных отношений;
***- правовое сопровождения деятельности ТСЖ и управляющих организаций;
***- комплексное правовое консультирование в отношении организации и предоставления жилищно-коммунальных услуг;
***- представительство в судах и уполномоченных госорганах по спорам, возникающим между участниками рынка жилищно-коммунальных услуг;
***- представительство при рассмотрении дел об административных правонарушениях в сфере ЖКХ.

КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ ВО МНОГИХ СЛУЧАЯХ МОЖНО СНИЗИТЬ!

Автор: Юридическая фирма «Эсток-Консалтинг»

САЗАН: Строительство. Ассоциации. Земля. Аналитика. Недвижимость

Заметка номер 002. Партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг» Андрей Дуденков дает консультацию

О СНИЖЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В НОВОРОССИЙСКЕ

***- Уважаемые журналисты! Не подскажете, где я могу выяснить некоторые неясности насчет истинной кадастровой стоимости земельного участка, которым пользуется наше садоводческое товарищество? В этом году инспекция ФНС России по городу Новороссийску разбиралась с этим вопросом. Нам было направлено несколько уведомлений по налогу с РАЗНЫМИ суммами. Проблема – в определении так называемого удельного показателя кадастровой стоимости. Я, бухгалтер с большим стажем, так и не смогла до конца разобраться в тонкостях расчетов.
***С уважением, П.Н. (фамилия и адрес в редакции «Новороссийских известий» имеются, не указываем по просьбе заявителя)

***Как выяснилось, нужную консультацию можно без труда получить в юридической фирме «Эсток-Консалтинг», куда мы и направили нашу читательницу, являющуюся постоянным пользователем портала «Новодар». Но, оказывается, проблема намного шире, чем обрисовала уважаемая П.Н. Мы с удовольствием публикуем эту правовую консультацию, любезно предоставленную партнером юридической фирмы «Эсток-Консалтинг» Андреем Дуденковым. А здесь вы найдете публикацию о создании в Новороссийске Ассоциации садоводческих и дачных некоммерческих объединений Новороссийска.

***Кадастровая стоимость (КС) земельных участков является базой для расчета земельного налога, а также размера ставок аренды и выкупа земельных участков. Одной из важнейших и неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники земельных участков, является завышенная кадастровая стоимость. Это, в том числе, приводит к необоснованно завышенной ставке земельного налога.
***Но кадастровую стоимости земельного участка во многих случаях можно уменьшить! Соответственно снизится и ставка налога на землю. Как и в каких случаях? Надо признаться, что вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земельных участков относится к категории сложных юридических тем.

***С учетом того, что на размер кадастровой стоимости влияют два основных фактора – вид разрешенного использования земельного участка и конкретный удельный показатель кадастровой стоимости, существует несколько способов оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке.

***1. Обжалование оценки удельного показателя кадастровой стоимости в конкретном кадастровом квартале по конкретному виду разрешенного земельного участка.
Кадастровая стоимость, как и любая рыночная стоимость, определенная оценочным путем, может быть оспорена в судебном порядке в том случае, если она является обязательной для заключения сделок с объектом оценки.
Так как кадастровая стоимость обязательна при совершении подавляющего числа хозяйственных операций с земельными участками, то формально закон не исключает возможности ее обжалования.

***2. Другим направлением обжалования кадастровой стоимости является собственно оспаривание удельного показателя КС.
Так как данные показатели утверждаются нормативными актами субъекта Федерации, обжалование удельного показателя возможно путем признания частично недействительным акта об утверждении результатов кадастровой оценки (в части установления конкретного удельного показателя стоимости).
Несмотря на наличие возможности обжалования и существование в практике отдельных положительных примеров, в целом, обжалование удельного показателя кадастровой стоимости – это достаточно сложный способ оспаривания КС, и на практике его применение может быть связано со значительными временными затратами.

***3. Обжалование кадастровой стоимости по причине неправильного определения вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Вид разрешенного использования земельного участка, отражаемый в сведениях Государственного кадастра недвижимости, зачастую не соответствует реальному виду использования участка, в том числе определяемому на основании соответствующих правоустанавливающих документов, имеющихся у правообладателя.
Оспаривание вида разрешенного использования земельного участка законом допускается, и сейчас судебная практика рассмотрения споров данной категории активно формируется судами.

***Однако помимо судебного порядка снижения кадастровой стоимости существует и интенсивно применяется АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ПОРЯДОК снижения КС земельного участка, который может позволить снизить ее без длительной судебной тяжбы.
***Административный порядок предполагает обращение в компетентный орган с заявлением о снижении кадастровой стоимости участка путем приравнивания его к рыночной стоимости.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Если имеется рыночная стоимость земельных участков, которая определена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, то КС указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.
***Вот почему определение оптимального способа снижения кадастровой стоимости земельного участка требует проведения комплексной правовой экспертизы в каждой конкретной ситуации.

***Наша мини-справка. Юридическая компания ООО «Эсток-Консалтинг» имеет в своем составе специализированное подразделение, занимающееся вопросами земельных отношений. Это - Практика «Недвижимость. Земля. Строительство» (НЗС). Методика работы Практики заключается в предварительном анализе сложившейся у клиента ситуации, а также в оценке затрат и рисков проведения процедуры снижения кадастровой стоимости земельных участков. Лишь после этого осуществляется заключение договора на оказание юридической помощи.
***Юристы Практики имеют значительный опыт в разрешении земельных споров и урегулировании самых различных вопросов в сфере земельных правоотношений, в том числе и по вопросам снижения кадастровой стоимости земельных участков.
***Наши Клиенты получают не абстрактную юридическую помощь, а имеют полное представление о перспективах разрешения проблемы, а также о наших подходах и правовых механизмах выполнения поставленных задач. Клиенты нашей фирмы полностью контролируют развитие событий и могут предвидеть исход любого из них.