Главная тема. От долгов добра не ищут! Не ждите волшебника – решайте проблему сами, чтобы не переплачивать за коммунальные услуги, не платить «за того парня» и не остаться без воды, света и тепла

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

Долги за услуги ЖКХ растут, как тесто на дрожжах. Не платят не только соседи по дому, но и прогорающие, жуликоватые управляющие компании. Что делать нам, честным плательщикам? Эксперты советуют: лучший выход – провести в доме общее собрание собственников жилья и выбрать непосредственное управление. Давайте разберемся с этим и другими вариантами, прежде поговорив о коммунальной задолженности!


1. Кто кому и за что должен?


***Недавно попала на интересное совещание в администрацию Новороссийска. Точнее, на пресс-конференцию с интригующим названием «Задолженность населения перед ресурсоснабжающими организациями». Коммунальные ресурсы – это вода, газ, свет, тепло. Если вы не в курсе, в нашем городе-герое ресурсники это – МУП «Водоканал» (да, теперь он муниципальный), филиал ОАО «НЭСК» «Новороссийскэнергосбыт», «Автономная теплоэнергетическая компания (АТЭК)» и другие.

***В чем интрига? В том, что в абсолютном большинстве многоквартирных домов в Новороссийске пока что либо действует управляющая компания, либо создано ТСЖ. Поэтому прямых расчет между населением и ресурсниками в таких случаях чаще всего нет. Более того, управляющие компании, которые собирают плату с нас, грешных, для дальнейших расчетов с поставщиками ресурсов, даже и не раскрывают перед теми при оплате список жильцов и, в частности, должников.

***Да, нерадивые жильцы должны за свет, воду, газ и тепло, в том числе и за весьма лукавые «общедомовые нужды». Но не напрямую ресурсоснабжающим организациям, а посредникам, которые взяли на себя управление домами. Ну, а насчет посредников на Руси давно известно. Могут и тебя обжулить, и деньги своровать. А должником при этом можешь остаться ты!

***На пресс-конференции шел вполне честный разговор, только вот каждый выступавший исходил из интересов своей организации, а уж никак не жильцов. Тем не менее практически все согласились, что население само по себе оплачивает примерно 80% от общего объема ЖКУ. То есть за четырьмя из пяти квартир никаких долгов не числится. Это несмотря на безжалостный рост цен на всё и вся, включая жилищно-коммунальные тарифы, которые давно растут не в соответствии с экономической логикой, а по принципу «никуда не денетесь – заплатите нам и больше».

***Если мы оплачиваем примерно 80%, а то и 90% ЖКУ, то почему в таком случае начальник отдела сбыта АТЭК Ольга Воробьева называет нашу сумму долгов перед тепловиками аж в 200 миллионов рублей? А это с учетом посредников! Тут и выяснилось, что из примерно 107 управляющих компаний и ТСЖ в Новороссийске должниками являются около 50, в том числе 30 – злостными неплательщиками!

***Не так давно, в разгар подготовки к отопительному сезону, назывались, например, такие суммы задолженности перед филиалом тепловиками из ОАО «АТЭК»: ОАО «НУК» - 48,3 млн руб, ООО «Югжилэксплуатация» - 23,0 млн руб, ООО «Славия-Юг» - 17,5 млн. руб., ООО «Управляющая компания ЖКХ» - 7,8 млн руб… Даже недавно созданному МУП «Водоканал города Новороссийска» некоторые уже умудрились долги накопить: ООО «Славянка» - 3,0 млн руб, ООО «Пик Комфорт» - 2,2 млн руб, «Славия-Юг» - 960 тыс руб,
ООО «Репино» - 600 тыс руб. Среди лидеров по долгам за свет все те же компании: НУК, Славия-Юг, Югжилэксплуатация… Ну, ладно наш управляющий монстр – «НУК», он большой, может «сгруппироваться» и закрыть самую опасную дырку. А вот с некоторыми неплательщиками, которые характеризуются, как злостные, дело намного хуже.

***Недавно на портале Новодар (novodar.ru) прошла информация о том, что в отношении руководителя «Югжилэксплуатации» Татула Еремяна возбуждено уголовное дело. Якобы под его руководством взимались денежные средства с жителей домов за коммунальные услуги, а позже вместо перечисления их ресурсоснабжающим организациям деньги выводились через ряд подставных фирм. Пишем «якобы», потому что расследование уголовного дела еще не закончено, так что до приговора суда преступником г-на Еремяна нельзя называть.

***И в этом выпуске «Жилищной правды», на первой странице – отдельная статья, посвященная деятельности управляющей компании ООО «Славия-Юг». Оно еще не случилось, но, по рассказам некоторых жильцов, в последнее время эта компания творила «чудеса». Долги жильцам по общедомовым нуждам чуть ли не пририсовывались. Кто-то все равно платил, а некоторые возмущались, и тогда сумма задолженности могла внезапно растаять, как прошлогодний снег. Подробнее об этом опять же – в материале на первой странице.

***На пресс-конференции мы услышали грустное признание представителя кого-то из ресурсоснабжающих организаций:
- Мы соревнуемся между собой, кто быстрее обратится в суд с иском к компании-неплательщику и добьется исполнительного листа, пойдет к судебным приставам. Так больше шансов получить долги!

***Что интересно, дальше ком неплатежей только нарастает. Сами ресурсники должны очень и очень много. Например, АТЭКу задолжали МУП «Водоканал» - 14,6 млн руб, ОАО «Югазсервис» - 26,3 млн руб, ОАО «Газпроммежрегионгаз Краснодар» - 15,8 млн руб… Эти цифры также назывались во время подготовки к отопительному сезону, который сейчас начался.

***Ну, а в масштабах страны задолженность россиян за услуги ЖКХ имеет совсем серьезные масштабы. Например, долг предприятий ЖКХ только за потребленные энергоресурсы по состоянию на 1 апреля 2013 года составил 136,5 млрд руб., а рост задолженности за минувший год составил 28%. К 1 октября нынешнего года коммунальные долги выросли уже до 153 млрд руб, а, по прогнозам коллекторов, по итогам 2013 года составят 160 млрд рублей. А в целом, по данным коллекторского агентства «Национальная служба взыскания», по итогам первого полугодия 2013 года общий объем задолженности за ресурсы и услуги ЖКХ в России оценивается в 736 млрд руб! Нам такие деньги и представить почти невозможно.

2. Как быть и кому верить?


***Какова же причина нарастания задолженности за услуги ЖКХ? В Новороссийске по ряду причин эти процессы только начинаются, но в Москве и многих регионах давно идут со страшной силой. Не с бухты-барахты ведь совсем недавно премьер-министр Дмитрий Медведев на встрече с руководителем нового министерства по строительству и ЖКХ Михаилом Менем и вице-премьером Дмитрием Козаком признал, что сфера ЖКХ является СВЕРХКОРРУПЦИОННОЙ. Примерно в таком же ключе не раз высказывался и наш Президент Владимир Путин.

***Если сформулировать первопричину проблем в сфере ЖКХ одним словом, то это воровство, а если несколькими – банкротство после того, как все украдено. «Злостные» организации не оплачивают долги за топливо и электроэнергию, имущества у них нет: оно арендованное. Организация передает это имущество другому предприятию в аренду, которое через 2-3 года снова накапливает долги и опять банкротится…

***Конечно, гораздо проще переложить вину за неплатежи на население, чем разбираться с УК. Воровство в сфере ЖКХ существует с давних пор, но проблема до сих пор не решена. Нередко долги создаются в значительной степени искусственно. Деньги выводятся через управляющие компании на фирмы-однодневки, а потом разворовываются. Задолженность же растет. Обычно вывод денег приходится на весну и лето, а к осени ситуация обостряется. Власти гасят ее, покрывая задолженность из региональных и местных бюджетов. Федеральный центр также время от времени помогает. И это тянется из года в год, а расхитители же нередко оказываются безнаказанными. Все утопает в судах. Арбитражные суды идут годами. И эта ситуация фактически запрограммирована!

***Выходит, для мошеннического «бизнеса» созданы все условия! Такие УК – это, по сути, те же ЖЭКи и ДЭЗы. С товариществами собственников жилья ситуация аналогичная. Пожалуй, бардак в ЖКХ без участия правоохранительных органов уже не ликвидировать!

***А что же делать нам – здесь и сейчас? Чтобы не получалось, как сегодня, что мы платим не только за себя, но и за соседа-должника? Чтобы мы, не дай Бог, не оказались заложниками в «битве» крупных должников и ресурсников друг с другом. Ведь отключать от ресурсов грозятся целые дома, не разбирая, кто из жильцов платит, а кто нет!

***Например, не так дано газета «Новороссийский рабочий» в очередной раз написала: «Новороссийцы вновь на неопределенный срок могут остаться без горячей воды из-за собственных долгов и долгов своих управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. Тепловики просят новороссийцев: прежде чем выбирать новую управляющую компанию, проверьте, рассчитывается ли она с ресурсоснабжающими компаниями за ЖКУ. Голубое топливо могут перекрыть! Компания, подающая голубое топливо на котельные Новороссийска, снова может ввести ограничения в подаче газа из-за долгов городских теплосетей.

***- Отключение должника - мера крайняя, и мы стараемся решать вопрос взыскания долга, не прибегая к обрезке газопроводов. Однако иногда прекращение газоснабжения становится единственно действенным способом повлиять на должника и взыскать деньги за ранее потребленный газ. При этом помимо погашения основной задолженности провинившимся предстоят дополнительные затраты на оплату работ по отключению-подключению котельных, - поясняет Вячеслав Долгов, заместитель генерального директора по работе с социально значимыми категориями потребителей ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар».

***«Самой действенной мерой является отключение ресурса», - вторил на пресс-конференции директор филиала ОАО «НЭСК» «Новороссийскэнергосбыт» Рафаэль Бегляров. И в прошлом году эта мера не раз использовалась энергетиками в отношении отдельных домов (!). Но недавно СМИ получили пресс-релиз об угрозе ОАО «Кубаньэнергосбыт» отключить ООО «Югводоканал» от электроснабжения. И хотя сейчас Новороссийск не пользуется услугами Югводоканала, создав свой МУП «Водоканал Новороссийска», тем не менее, задолженность за Новороссийском по воде на 1 сентября значится в сумме 396,7 млн. руб., сообщается в релизе. Причем распорядители воды предупреждают жителей: не течет из крана - знай, это энергетики виноваты!»

***Но удивительное – рядом. Хотя представители поставщиков ресурсов в один голос просили журналистов обратиться к новороссийцам с просьбой своевременно оплачивать за потребленные электроэнергию, воду, тепло, газ и т.п., на деле всё не так просто.

***Автор этих строк стала на днях свидетелем долгой беседы в офисе АТЭК на ул.Куникова активистки одного из многоквартирных домов. Жители этого дома хотят платить в АТЭК напрямую, без посредника в виде бывшей управляющей компании «Комфортика», от услуг которой они большинством голосов на общем собрании отказались. Люди проголосовали за непосредственное управление и наняли РЭУ №1 – только для выполнения услуг и работ, а не для управления домом. Деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, через счета компании проходить не будут, - вот в чем принципиальная разница!

***Но вот закавыка: в АТЭК не хотят брать уже собранные жителями суммы за тепло и горячую воду, ссылаясь на то, что «Комфортика» судится с «РЭУ №1». В разговоре выяснилось, что это не так. Тогда юрист предприятия стал ссылаться на какую-то процедуру, необходимость согласования… При этом и за свет, и за воду ресурсники давно уже берут с жильцов деньги за услуги напрямую…

***Мы все-таки согласны, что в действующем законодательстве немало тонкостей. Помимо Жилищного кодекса РФ есть куча постановлений, решений, распоряжений, разъяснений… Человеку даже с юридическим образованием разобраться во всем этом непросто, а уж что говорить о рядовых бабушках и дедушках, впрочем, как и о тех, кто только недавно стал взрослыми. Так как же быть, чтобы не попасть впросак?

***И эксперты в сфере ЖКХ, и участники пресс-конференции в администрации сошлись на том, что сейчас есть два выхода для собственников жилья в МКД. Неплохой и еще лучше. Первый - заключать договоры напрямую с теми ресурсоснабжающими организациями, которые сами желают «раскрытия» жилых домов и проводят соответствующую политику. Это означает, что ресурсники получают у управленцев списки всех собственников и начинают длительную процедуру заключения прямых договоров…

***Увы, тут есть и проблемы. На самом деле ресурсникам проще иметь дело с одной УК, чем с огромным количеством жителей. И собирать потом деньги с населения – еще та головная боль! Если управляющая компания добросовестная, а таких, напомню, в Новороссийске больше 50 – почти половина от общего числа, то и в «раскрытии» дома никто не заинтересован.

***Никто, кроме нас, хозяев квартир, которым «накидывают» лишку за соседей-неплательщиков и прочее, и прочая. Как считают эксперты, у управляющей компании есть, как минимум, 101 способ схитрить и получать с нас больше денег, чем в случае честной работы. Ведь у каждой УК есть множество издержек, а в первую очередь - неплатежи несознательных граждан и утечки, которые легче всего перекрыть за наш счет!

***Но вот при выборе на общем собрании большинством голосом непосредственного управления, а это второй, наилучший вариант имеющегося выхода, ситуация меняется в корне. Теперь уже посредника нет. Мы нанимаем не управленцев, а обслугу. Деньги им платим только за их работу. Сделали ремонт в подъезде – получили, отремонтировали ступени – получили, осушили подвал от нечистот, устранив саму проблему, получили и за это. Но деньги за воду, свет, тепло через них не проходят. Каждый собственник отвечает только сам за себя. А должник из соседней квартиры будет отвечать непосредственно перед тем, кому задолжал.

***Вывод прост, как правда: верить можно только себе. Непосредственное управление как раз и предполагает реализацию этого вывода. Каждый отвечает сам за себя и не парится по поводу того, что кто-то где-то кому-то задолжал. Кстати, если честно, то ведь и некоторые управляющие компании тоже идут ко дну именно из-за долгов. Тяжелое это дело – собирать долги в России!

3. Что делать? Вперед, в непосредственное управление!


***Всё больше домов в Новороссийске переходит на непосредственное управление. Счет уже идет на сотни, хотя еще недавно хватило бы и пальцев на двух руках, чтобы сосчитать таковые.

***Об одном таком примере – читайте на последней странице нашего бюллетеня. А сейчас – вкратце об опыте «пионеров» непосредственного управления в Новороссийске. Адрес опыта: ул.Видова, д.137А. Чтобы уйти от управляющей компании – практически бездельничающей «ЖКХ-Сервис», собственникам жилья пришлось обращаться в суд. Председатель совета дома Марина Коваленко рассказала, что после заключения с «Ремонтно-эксплуатационным управлением №1» договора об услугах и выполнении работ, фактически «РЭУ №1» стало основным подрядчиком при содержании дома. И основным помощником во всех делах тоже. Но не управленцем!

***Основные преимущества непосредственного управления многоквартирным домом таковы. Вы-первых, каждый собственник заключает письменный договор на поставку воды, электроэнергии и других благ с ресурсоснабжающими компаниями. Договор обязательно должен быть заключен в письменном виде и в нем прописаны все детали услуги, параметры качества коммунальных ресурсов. Если услуга была предоставлена не удовлетворительно, потребитель вправе оплатить ее не в полном объеме! Соответственно, при непосредственном управлении никому не придется отвечать за долги соседей.

***А кто же при непосредственном управлении выполняет услуги по содержанию общедомового имущества, в том числе, моет лестницы, косит траву во дворе, обслуживает электрощитки, выполняет весь текущий ремонт? Правильный ответ: одна или несколько организаций, которые наняты жителями. В данном случае жильцы на общем собрании выбрали ООО УК «РЭУ № 1», хорошо зарекомендовавшее себя в других домах. И хотя в названии этого предприятия есть слова «управляющая компания», при непосредственном управлении она в такой роли не выступает.

***Вторая выгода – финансовая – в том, что жители при непосредственном управлении не несут расходов на управление домом. Этот, вроде бы, не самый большой процент, который любая УК взимает за управление, на деле выливается в крупные суммы. Например, в доме по ул.Видова, д.137А управленческие расходы при «старом режиме» составляли 16,2% от тарифа. Сейчас, как понимаете, ровно 0%.

***Итак, весомыми преимуществами непосредственного управления являются такие:

1) ОТСУТСТВУЮТ расходы, связанные с привлечением к управлению управляющей компании или же расходы на содержание штата ТСЖ;
1) СОКРАЩАЮТСЯ расходы по статье «начисление и сбор платежей», которые также заложены в тарифе. Это происходит за счет того, что жильцы, являющиеся потребителями света, воды, отопления и др., напрямую, по отдельным квитанциям расплачиваются с ресурсоснабжающими организациями. «Прогон» денег с одного расчетного счета на другой отсутствует.
1) За счет экономии по первым двум пунктам можно УВЕЛИЧИТЬ расходы на работы по содержанию жилищного фонда.

***Да-да! Перейдя на непосредственное управление, жители получают конкретную выгоду! Сэкономленные деньги можно пустить на работы по обслуживанию дома. И эти работы, когда они выполнены, всем видны!

***Конечно, у непосредственного управления есть и противники. Но, в основном, это те структуры, которые теряют свою власть, конкретные деньги, когда люди выбирают непосредственное управление. Мне не раз приходилось слышать разного рода «пугаловки», которые на самом деле не имели под собой никакого основания.

***Самый распространенный миф заключается в том, что при непосредственном управлении жители якобы теряют право на получение значительных средств на капитальный ремонт из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. В частности, совсем недавно мне это озвучил юрист АТЭК. Говорил он с полной уверенностью, только вот не истину гутарил, а повторял расхожие домыслы.

***Перед мной документ, основанный на прямом общении с дежурным оператором колл-центра Фонда ЖКХ. Заинтересованные собственники жилья спрашивают: «Может ли УК, заключившая не договор управления, а договор оказания услуг и выполнения работ (то есть, при непосредственном управлении) открыть специальный банковский счет для накопления средств на капремонт СОФИНАНСИРОВАНИЯ?».

***Дежурный Фонда содействия реформированию ЖКХ кратко отвечает, что это возможно, и подробно объясняет, почему, на основании каких правовых актов. Не будем вдаваться в юридические подробности. Цитаты из Федерального закона № 185-ФЗ от 21 июля 2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищного-коммунального хозяйства» и Жилищного кодекса РФ занимают много места. Повторим лишь главный вывод: «Многоквартирные дома, указанные в ч.1.1 ст.164 ЖК РФ (при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать – авт.) могут быть включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта, финансируемую с привлечением средств Фонда».

***В том числе, не надо бояться перехода на непосредственное управление при передаче дома от застройщика. Известно, что строители зачастую сдают новостройки с многочисленными недоделками, в том числе и очень серьезными. Поэтому и стараются всеми правдами и неправдами уговорить новоселов пойти в свою, специально созданную УК. А уж там «отбиваются» в течение предусмотренных законодательством 5 лет ответственности за новостройку вместе с опытными юристами, когда вскрывается очередная «бяка».

***К примеру, передо мной - акт осмотра и претензия, направленные в адрес застройщика дома 7А по ул.Тобольской – могущественного ООО «ОБД-Инвест» (Согласно базе данных «СПАРК-Интерфакс», 67,79% в уставном капитале ЗАО «ОБД» принадлежит владельцу краснодарского банка "Кубань Кредит" Виктору Бударину, 9,5% - Раисе Ивашинниковой.)

***В ноябре 2012 года собственники этого 272-квартирного дома выбрали непосредственное управление. Это абсолютно не мешает им добиваться от застройщика в соответствии с законодательством устранения последствий строительного брака. Напротив, помогает! ОБД - солидная, казалось бы, фирма, а сколько напортачила! Сразу после ввода в эксплуатацию начались течи, залитие квартир на шестнадцатом этаже, технических помещений, подъездов из-за некачественно положенной мягкой кровли, неисправности ливневой канализации. Пришло в негодность кафельное покрытие межэтажных перекрытий межлестничных пролетов подъездов. Застройщик не сделал даже герметизации стыков. Пожелаем удачи активистам в борьбе за свои законные права и интересы. И подчеркнем, что пока жители оставались «во власти» «ручной» УК застройщика, шансов на победу у них не было. Ведь даже акт осмотра им бы никто не подписал. А сейчас это сделали помимо председателя совета МКД Натальи Согласовой специалисты ООО УК «РЭУ №1», с которым собственники заключили договор оказания услуг и выполнения работ.

***Помимо всего прочего, нам, рядовым жильцам, надо смотреть в будущее, а не пилить гири прошлого. Не так давно авторитетная газета «Аргументы и факты» опубликовала экспертный прогноз, что «до 50% управляющих компаний в сфере ЖКХ могут закрыть к 2015 году» (кстати, цифра практически совпадает с новороссийским количеством проблемных управляющих компаний! - авт.). По мнению эксперта, потери управленцев чаще всего обусловлены недобросовестным подходом к работе. Предполагаемое сокращение рынка обусловлено, прежде всего, последствиями внедрения предельной нормы потребления ресурсов на общедомовые нужды, которое было принято соответствующим постановлением правительства. Об этом журналистам рассказал исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ-Развитие» Андрей Чибис. Он уверен, что потери управленцев чаще всего обусловлены недобросовестным подходом к работе. Например, нежеланием своевременно устранять протечки в квартирах.

***И пока управляющие компании, товарищества собственников жилья изобретают всё новые способы борьбы с должниками, с которыми, по сути, добросовестные плательщики при таких формах управления домом, увы, находятся в одной связке, связаны одной «цепью», не лучше ли смотреть вперед? Вопрос, конечно, риторический. Только вперед, в непосредственное управление! На сегодняшний день это единственный способ управления МКД, предусмотренный законодательством, который позволяет разорвать порочные цепи задолженности в духе «коммунального коммунизма», убежать из плена долгового общака.

P.S. Расходы городского бюджета Новороссийска по отрасли Жилищно-коммунальное хозяйство на 2014 год планируются в сумме 993 млн рублей, в том числе, 916 млн рублей на 2015 год и 904 млн рублей на 2016 год. Подробнее, на 2014 год:

- жилищное хозяйство 144,8 млн рублей,
- коммунальное хозяйство 187 млн рублей,
- благоустройство 603 млн рублей,
- другие вопросы в области ЖКХ 57,2 млн рублей.

***Жилищный фонд муниципального образования город Новороссийск составляет 5592,9 тыс м2, в том числе площадь многоквартирных домов - 3893,98 тыс м2, площадь жилых индивидуальных домов – 1698,92 тыс м2.

***В 2014 году многоквартирным жилищным фондом будут управлять:

- 24 управляющих компании,
- 151 ТСЖ (189 многоквартирных домов),
- 324 многоквартирных дома управляются непосредственным способом управления.

Публикуется с любезного разрешения издателей соответствующего бюллетеня.